納稅人被法院判決土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移無(wú)效，購(gòu)買(mǎi)土地、商品房的實(shí)際交付面積小于合同約定面積，能否申請(qǐng)退還契稅？這些納稅人關(guān)心的問(wèn)題，《財(cái)政部 稅務(wù)總局關(guān)于貫徹實(shí)施契稅法若干事項(xiàng)執(zhí)行口徑的公告》（財(cái)政部 稅務(wù)總局公告2021年第23號(hào)，以下簡(jiǎn)稱“23號(hào)公告”）給予了明確解答：納稅人繳納契稅后，如發(fā)生因人民法院判決或者仲裁委員會(huì)裁決導(dǎo)致土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移行為無(wú)效、被撤銷或者被解除等3種情形，可以申請(qǐng)退還契稅。

        一、土地、房屋權(quán)屬登記后可退稅

        23號(hào)公告補(bǔ)充了契稅法的退稅規(guī)定，將退稅時(shí)間完善為辦理土地、房屋權(quán)屬登記全流程。

        具體來(lái)說(shuō)，契稅法第十二條明確了辦理土地、房屋權(quán)屬登記前可以申請(qǐng)退稅的情形，即在依法辦理土地、房屋權(quán)屬登記前，權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同、權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同性質(zhì)憑證不生效、無(wú)效、被撤銷或者被解除的，納稅人可以向稅務(wù)機(jī)關(guān)申請(qǐng)退還已繳納的稅款，稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)依法辦理。但是，實(shí)務(wù)中還存在辦理土地、房屋權(quán)屬登記后可以申請(qǐng)退稅的情形，例如，在權(quán)屬轉(zhuǎn)讓合同無(wú)效的情況下，產(chǎn)生恢復(fù)原狀（即土地、房屋權(quán)屬變更至原權(quán)利人）的法律后果的，納稅人可以申請(qǐng)退還契稅。

        需要說(shuō)明的是，并非所有土地、房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移后恢復(fù)原狀都可以申請(qǐng)契稅退稅。根據(jù)23號(hào)公告第五條第四款第1項(xiàng)規(guī)定，因人民法院判決或者仲裁委員會(huì)裁決導(dǎo)致土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移行為無(wú)效、被撤銷或者被解除，且土地、房屋權(quán)屬變更至原權(quán)利人的，可申請(qǐng)退稅。其中，納稅人需要關(guān)注退稅的必要條件：一是認(rèn)定無(wú)效的途徑，即應(yīng)為人民法院判決或者仲裁委員會(huì)裁決導(dǎo)致土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移行為無(wú)效、被撤銷或者被解除；二是沒(méi)有新增權(quán)利人，土地、房屋權(quán)屬應(yīng)變更至原權(quán)利人。

        二、“退房”后退稅，需分情況處理

        實(shí)務(wù)中，由于消費(fèi)者被發(fā)現(xiàn)沒(méi)有購(gòu)買(mǎi)資格、逾期交房等各種原因，買(mǎi)賣(mài)雙方未能完成交易的事件時(shí)有發(fā)生。退房能否退稅，是不少納稅人關(guān)注的問(wèn)題。筆者提示，納稅人應(yīng)根據(jù)是否辦理權(quán)屬登記，分別適用政策。

        現(xiàn)行《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于購(gòu)房人辦理退房有關(guān)契稅問(wèn)題的通知》（財(cái)稅〔2011〕32號(hào)）明確，對(duì)已繳納契稅的購(gòu)房單位和個(gè)人，在未辦理房屋產(chǎn)權(quán)變更登記前退房的，退還已納契稅。9月1日起施行的契稅法和23號(hào)公告延續(xù)了這一規(guī)定，并明確了權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記前，轉(zhuǎn)移合同不生效、無(wú)效、被撤銷或者被解除，以及權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記后，法院判決或者仲裁委員會(huì)裁決導(dǎo)致土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移行為無(wú)效、被撤銷或者被解除，產(chǎn)生符合條件的“退房”，可以申請(qǐng)退還契稅。

        三、多繳契稅符合條件可以退還

        為保證土地、房屋權(quán)屬承受方正當(dāng)權(quán)益，23號(hào)公告明確了多繳納契稅可退還的兩種具體情形：在出讓土地使用權(quán)交付時(shí)，因容積率調(diào)整或?qū)嶋H交付面積小于合同約定面積，需退還土地出讓價(jià)款；在新建商品房交付時(shí)，因?qū)嶋H交付面積小于合同約定面積，需返還房?jī)r(jià)款的，均可申請(qǐng)退稅。

        具體來(lái)說(shuō)，契稅法第四條明確，土地使用權(quán)出讓、出售，房屋買(mǎi)賣(mài)的契稅計(jì)稅依據(jù)，為土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同確定的成交價(jià)格。權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同確定的成交價(jià)格確實(shí)發(fā)生變更的，計(jì)稅依據(jù)也應(yīng)變更。同時(shí)，稅收征收管理法第五十一條明確，納稅人超過(guò)應(yīng)納稅額繳納的稅款，應(yīng)予退還。

        舉例來(lái)說(shuō)，A公司與政府簽訂土地出讓合同，取得一塊土地的使用權(quán)并繳納了契稅。因該地塊處于機(jī)場(chǎng)附近，有關(guān)部門(mén)對(duì)建筑物實(shí)行限高管理。建筑物限高后，A公司可建建筑面積減少。據(jù)此，該地政府與A公司簽訂補(bǔ)充協(xié)議調(diào)整容積率，并在交付土地時(shí)，將少計(jì)算的2.6億元土地出讓金退還給A公司。已知A公司所在省份適用3%的契稅稅率。那么，A公司可以按規(guī)定向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申請(qǐng)退還多繳契稅：26000×3%＝780（萬(wàn)元）。

        需要注意的是，與退稅規(guī)定相對(duì)應(yīng)，因誤差，政府或房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)超過(guò)合同約定面積提供土地、房屋，那么，承受方在補(bǔ)交土地出讓價(jià)款和房款的情況下，還應(yīng)按照變更后的契稅計(jì)稅依據(jù)，如實(shí)補(bǔ)繳契稅。

        納稅人申請(qǐng)契稅退稅，需提供《退（抵）稅申請(qǐng)表》、完稅（繳款）憑證復(fù)印件，以及稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)可的其他記載應(yīng)退稅款內(nèi)容的資料，如合同不生效、無(wú)效、被撤銷或者被解除的有關(guān)文書(shū)，法院判決書(shū)、仲裁裁決書(shū)，退還土地出讓金、購(gòu)房款的有關(guān)證明材料等，具體資料和流程應(yīng)以稅務(wù)總局后續(xù)出臺(tái)的相關(guān)文件為準(zhǔn)。

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